Poseer una vivienda propia está en la meta de muchas personas en Panamá. El mercado inmobiliario es uno de los más dinámicos y esto se refleja con el incremento constante de las solicitudes y otorgamiento de créditos hipotecarios por parte del sistema bancario. A la par se está dando el aumento de contratos de venta de unidades habitacionales inscritos en el Registro Público. El inventario, sin embargo, sigue siendo mayor que la demanda.
Los préstamos nuevos para hipotecas se incrementaron 19.8% entre enero y octubre de este año, al ubicarse en 1,815 millones de dólares el desembolso, en comparación con los 1,515 millones de dólares de los 10 meses de 2021, según el informe de Actividad Bancaria de la Superintendencia de Bancos de Panamá.
Solo en octubre se aprobaron 214 millones de dólares en créditos para adquirir viviendas.
La cartera de préstamos hipotecarios, que incluye tanto los préstamos vigentes como los nuevos desembolsos, sumó 19,647 millones de dólares al cierre de octubre, un aumento de 5.5% en contraste con los 18,631 millones de dólares en créditos vigentes en el mismo mes de 2021.
Un reto económico
El camino para lograr la primera vivienda es un proceso que pasa por varios requisitos. Se analiza el perfil crediticio de la persona, el ingreso y capacidad de pago y la continuidad y estabilidad laboral.
Para Gabriela González, una joven de 27 años que este año logró obtener un crédito hipotecario, lo más difícil fue su condición de trabajadora independiente. Dice que los bancos son un poco más estrictos con los requisitos de historial crediticio y constancia certificada de ingresos. Pero lo importante es demostrar solidez en los ingresos.
Comenta que por no tener un trabajo como asalariada le solicitaron dos constancias de pago de impuestos o historial de los dos últimos años. Además, del ingreso de los últimos 6 meses revisado y firmado por un contador. “Es fundamental contar con dos años mínimo de buen historial crediticio, tener ahorrado al menos 15% de abono inicial de la vivienda, que puede variar, dependiendo del banco”, dijo.
Luego del proceso que tardó entre 2 a 3 meses en un banco privado, González logró adquirir un apartamento de 62 metros cuadrados en la ciudad, a 120 mil dólares, con un interés de 1.75% otorgado en una feria inmobiliaria, con un plazo de 35 años. El abono inicial fue de 18 mil dólares.
En contraste, para Manuel Vargas y Katherine Chang, ambos con empleo fijo, entre los principales desafíos para encontrar un apartamento estuvo su ajustado presupuesto y que la propiedad tuviese el metraje adecuado para proyectar el crecimiento futuro de su familia.
“La dificultad no solo era el crédito, si no que estuviese dentro de nuestro presupuesto y en la ciudad de Panamá, porque todas las opciones más económicas eran en Panamá Oeste”, cuenta Chang, al señalar que el abono inicial del apartamento lo negociaron por cuotas y finalmente optaron por una propiedad de 100 metros cuadrados a 180 mil dólares, cerca de la vía Ricardo J. Alfaro. El precio los fijó en el último eslabón para optar a financiamiento con una tasa de interés preferencial.
“Es bastante complejo el mercado inmobiliario al no contar con un buen salario. Comprar una vivienda es una inversión para el futuro de una familia, y no vale la pena solicitar un crédito para un apartamento que parece una caja de fósforos, así que hay que tener un ingreso familiar por encima de los 2,500 dólares si se quiere comprar uno de más de dos habitaciones. Es difícil para una pareja joven sin ahorros y con bajos ingresos comprar en la ciudad”, admitieron.
Perspectivas de ventas
Para este año el Consejo Nacional de Promotores de Vivienda (Convivienda), proyectaba ventas por el orden de los 797 millones de dólares, para colocar alrededor de 7 mil 490 unidades habitacionales. Hasta el primer semestre se registraron ventas por 1,400 millones de dólares, en el segmento residencial, según datos de la Asociación Panameña de Corredores y Promotores de Bienes Raíces (Acobir).
Las mayores ventas se proyectaban en unidades de entre los 40 mil y los 120 mil dólares (aproximadamente 6 mil 200 viviendas) que están entre el rango más bajo y el nivel medio del interés preferencial.
Por tipo de vivienda, se esperaba que las ventas se concentraran en casas de entre los 60 mil y 80 mil dólares, con ventas por encima de las 2 mil 500 unidades, seguido de casas de entre 80 mil y 120 mil dólares (2 mil 200 unidades). Mientras que en el segmento de apartamentos la proyección apuntaba a más ventas de unidades que costaran entre los 120 mil uno y los 250 mil dólares, aunque en menor proporción que las casas de interés preferencial que lideraron la estimación de Convivienda. En 2021, 89% de las ventas de viviendas fueron de unidades habitacionales hasta los 180 mil dólares, es decir de interés preferencial, mientras que en el segmento de precio de 180 mil 01 a los 350 mil dólares, representaron el 10% de las ventas, y de más de 350 mil el 1% del mercado.
La consultora inmobiliaria Cbre estimó, por su parte, que el inventario de apartamentos existentes, es decir, ya construidos al finalizar 2021 se incrementaría y totalizaría 24,077 unidades en todas las clases y tipos tomando en cuanto a precios, metraje y años de construcción.
La construcción de unidades residenciales se estimaba con una ligera reducción al pasar de 5 mil 208 unidades a 4 mil 796 al cierre de 2021.
En la ciudad de Panamá, Cbre detalla que el mayor inventario de unidades residenciales construidas de clase B ( que son todos aquellos edificios residenciales de hasta 20 años, estaba en la zona Norte, con 4,338.
Le seguían 4,150 unidades de clase A (aquellas viviendas con menos de 10 años de construcción) en la periferia Este, al igual que 4,079 de clase A en la línea costera, Otras 3,422 residencias clase B disponibles en el centro y 3,097 residencias de la clase B en el sur de la ciudad capital.
Los precios de las viviendas existentes o en inventario, de clase A promediaron en 2021 los 2,627 dólares por metro cuadrado, una ligera reducción de 2.3% en comparación con los 2,688 dólares por metro cuadrado en 2020 según el reporte de Cbre.
Las unidades residencias de clase B se redujeron 1.2%, al pasar de 2,067 dólares por metro cuadrado a 2,042 dólares. El mercado residencial de proyectos en construcción que cuenta con 4,796 unidades de apartamentos, registró un precio promedio por metro cuadrado de 2,892 dólares para clase A y de 2,442 para clase B.
Los analistas del mercado inmobiliario señalan que en la medida que se recupere el empleo, aumentará la solicitud de préstamos hipotecarios y continuará la natural absorción del inventario de viviendas existentes y nuevas, aunque siempre predominará la oferta sobre la demanda.
