El acceso al crédito hipotecario para la compra de viviendas con tasas de interés preferencial está prácticamente paralizado en los bancos tanto públicos como privados.
La falta de pago de este incentivo por parte del Gobierno a las instituciones financieras ha generado que los bancos se abstengan de financiar algunos créditos hipotecarios con tasas subsidiadas.
A este problema se ha sumado el vencimiento del Fondo Solidario de Vivienda desde el pasado 30 de junio, lo que ha dejado a las personas de clase media que ganan en promedio un salario mínimo de $636.80 sin la ayuda de los $10,000 de abono inicial para adquirir viviendas de entre los $40,000 a los $70,000.
El superintendente de Bancos de Panamá, Milton Ayón Wong, dijo que esta situación se comienza a reflejar en un menor dinamismo en la aprobación de créditos hipotecarios residenciales preferenciales.
“El bono solidario no se va a seguir dando y eso generará que los promotores y las constructoras se adapten a la falta de ese subsidio, pero además no hay claridad sobre qué pasará con el programa de interés preferencial para financiar las viviendas. Esto ha generado que baje la velocidad en la aprobación de créditos con interés preferencial por la falta de pago de este subsidio por parte del Gobierno”, indicó Ayón.
El regulador dijo que esperan que el Ejecutivo analice opciones para ayudar a la población de menos recursos a adquirir su primera vivienda, pero a su vez que se reconozca la deuda que se mantiene con los bancos para que vuelvan a otorgar financiamiento a estos segmentos que se cubren con la tasa preferencial, es decir a viviendas hasta los $120,000.
Los datos al cierre de octubre de la Superintendencia de Bancos, detallan que el saldo de créditos de la primera vivienda en el caso de la Ley Preferencial alcanzó los $9,270.5 millones, un crecimiento de 5.2% con respecto al cierre de diciembre de 2023 cuando el saldo estaba en $8,812 millones. Si se analiza mes a mes, se percibe un menor ritmo de aprobaciones entre julio a octubre.
En contraste los créditos hipotecarios de viviendas sin interés preferencial sumaron un saldo de $9,294.7 millones.
El presidente de la junta directiva de la Asociación Bancaria de Panamá, Raúl Guizado, admite que ante la incertidumbre de la falta de pago del interés preferencial por parte del Gobierno a los bancos, dejaron de atender este mercado.
Además, Guizado señaló que los bancos del Estado cambiaron las condiciones bajo las cuales estaban prestando previamente al segmento de vivienda de interés social de entre los $40,000 y los $70,000, solicitando ingresos superiores a las personas, mayor tiempo de estabilidad laboral y otros requisitos.
“Los bancos estatales cambiaron las condiciones y ahora las personas que anteriormente aplicaban para beneficiarse de un préstamo con interés preferencial ahora no están calificando. Y la verdad es que los bancos privados nos habíamos retirado ya de financiar ese segmento bajo, de interés preferencial porque el pago o el reconocimiento del crédito fiscal a los bancos, según establece la ley, no se estaba dando”, indicó Guizado en entrevista con La Prensa.
Recordó que por varios años se acumularon deudas por más de 600 millones de dólares que finalmente terminaron de cobrar en marzo de este año, pero no a través de un crédito fiscal como se estipulaba sino con notas del tesoro local.
“Mientras que no haya certeza del pago por parte del Estado, los bancos no se van a meter a financiar. La Ley de Interés Preferencial indica que los bancos que financien intereses preferenciales recibirán créditos fiscales. Y usted recordará que el año pasado con el gobierno anterior nunca nos reconocieron los créditos fiscales y nos pagaron con un mecanismo distinto que se emitieron notas del tesoro a cinco años”, agregó.
Voceros del Banco Nacional de Panamá indicaron a La Prensa que aún cuando el programa del Fondo Solidario concluyó en junio de este año, esa entidad financiera ha continuado atendiendo hipotecas de Interés preferencial. Detallaron que de julio a noviembre 2024, se han atendido a 1,074 familias con hipotecas por debajo de $70,000 por un monto de $52.8 millones.
Al no existir el Fondo Solidario, el Banco Nacional sostuvo que los clientes pueden optar por préstamos hipotecarios con un abono mínimo del 2% del precio de la vivienda, siguiendo los estándares crediticios actuales en el mercado local.
Guizado aseguró que si se confirma que el Gobierno pagará a tiempo el interés preferencial, los bancos volverán a prestar, e incluso aclaró que pese a esta circunstancia, algunas entidades financieras han seguido dando créditos para adquirir viviendas de entre $80,000 a $120,000, aunque admitió que son pocos.
El presidente de la junta directiva de la ABP, Raúl Guizado, también precisó que cada año por los créditos hipotecarios preferenciales vigentes, se genera una deuda de aproximadamente $300 millones por concepto del interés que asumen los bancos para que los usuarios puedan pagar una tasa menor, y ese monto debe pagarlo el Gobierno con créditos fiscales.
Mientras no existen suficientes vías de financiamiento, Elisa Suárez, directora ejecutiva de Convivienda, recordó esta semana que 200,000 familias necesitan tener acceso a viviendas. Para este año se tenía previsto colocar en el mercado al menos 10,000 unidades habitaciones.
92%
De la totalidad de las viviendas que se venden en Panamá, el 92% estaban en el rango de precio de entre $40,000 y $180,000 según Convivienda. Sin embargo, desde este año, ya las viviendas de más de $120,001 a $180,000 no cuentan con tasa de interés preferencial.
32%
Las viviendas que se beneficiaban del Fondo Solidario de Vivienda tenían un precio de entre $40,000 y $70,000 y significaron el 32% del total de las unidades vendidas en 2023, según Convivienda. Pero este beneficio venció el 30 de junio de 2024.
Cambios en la Ley de Interés Preferencial
Raúl Guizado señaló que han planteado varias propuestas para modificar el tema hipotecario bajo interés preferencial. Una de las recomendaciones es que se elimine la tasa de referencia hipotecaria y que el mercado determine la tasa a la que se debe prestar.
“Eso ayudaría mucho a reactivar el financiamiento”, dijo Guizado.
Otro de los planteamientos es que el interés preferencial se aplique solo a viviendas realmente sociales es decir hasta los $70,000 o los $80,000 de valor de la unidad habitacional.
A su vez, indican que aunque el Fondo del Bono Solidario de Vivienda venció, debería reconsiderarse esta medida y conceder ese bono a las casas que ya habían sido terminadas e inspeccionadas porque quedaron muchos proyectos listos sin ese subsidio.
“Debe concederse el bono a proyectos cuya infraestructura fue terminada y las casas fueron inspeccionadas, porque ¿qué hace ahora un promotor que construyó calles en una barriada y construyó la casa y estaba contando con el bono y ahora no lo tiene?”, indicó Guizado al señalar que hay promotores que han tenido que suspender actividades y despedir personal.
“Nos hemos reunido con desarrolladores inmobiliarios y varios indican que están paralizados porque muchos tenían cartas de promesas de pago incluso con bancos estatales y han sido rechazadas esas cartas”, añadió.
