Aunque parezca elemental para los viven bajo el régimen de la propiedad horizontal, el pago de las cuotas de gastos comunes forma parte de sus obligaciones dinerarias. Por otra parte, los que viven bajo el régimen de asociaciones de propietarios consideran que no deben pagar la cuota de gastos comunes porque no es un PH.
En algunos casos de asociaciones de propietarios, que me ha tocado estudiar, me encuentro que el promotor-vendedor señaló en la escritura de compraventa que la asociación termina a los 20 años de constituida y por esa razón algunos propietarios no se sienten obligados a pagar los gastos comunes de la asociación.
En este caso la asociación para su existencia legal cumplió con el requisito de aprobación del Ministerio de Gobierno y su inscripción en el Registro Público.
Frente a lo que dispuso el contrato de compraventa, ya sea un propietario o bien a todos, el escenario jurídico es el siguiente:
1.- La creación de la asociación se realizó a través de una norma que regula este tipo de persona jurídica;
2.- Una vez aprobada su creación a través del mecanismo legal, se inscribió en el Registro Público. Lo anterior significa que existe una persona jurídica con personalidad propia y que produce efectos para sus miembros y para terceros;
3.- La norma jurídica que autorizó la creación de la persona jurídica llamada asociación de propietarios o de vecinos contempla los mecanismos legales para su disolución;
4.- La disolución solo tiene efecto jurídico si se inscribe en el Registro Público.
No produce ningún efecto jurídico para los miembros de la asociación, propietarios individualmente ni para terceros lo que en su momento se pactó en la escritura de compraventa. La asociación sigue vigente y surtiendo todos sus efectos y produciendo para las partes todos los derechos y obligaciones. De este sencillo análisis se llega a la conclusión que lo pactado en la escritura de compraventa fue un engaño del promotor a los compradores para hacerles creer que sus obligaciones terminaban a los 20 años.
Cuando se adquiere una propiedad bajo el régimen de asociación de propietarios o bajo el de propiedad horizontal, se adquieren bienes comunes. Es de la esencia de este tipo de organización social que no se adquiere solo el inmueble. No es posible que así sea, pues tanto las asociaciones como la PH requieren de bienes comunes para su existencia legal. Ese inmueble no está aislado en el espacio. Forma parte de un de un conjunto de propiedades y de propietarios que se integran en una urbanización.
Posiblemente los propietarios más distraídos no lo perciban, pero a la par de adquirir la propiedad inmueble, sea en un PH o en una asociación, se adquieren partes comunes. Ello no está explícitamente en la escritura de compraventa, ni tiene porque estarlo. Pero para acceder a la unidad inmobiliaria necesariamente se pasa por sectores comunes.
En todos estos emprendimientos inmobiliarios hay amenidades que son de propiedad de todos los copropietarios y no es necesario que la escritura de compraventa así lo diga, ello es parte del sistema y de la relación de ser dueño de una unidad inmobiliaria bajo el régimen de propiedad horizontal o de asociación de propietarios.
¿Qué toma en cuenta el propietario a la hora de adquirir la propiedad? No es solo la unidad inmobiliaria en sí misma, es también las amenidades, desde la garita de entrada, los parques y otras facilidades. Principalmente y quizás la de mayor valor para tomar en cuenta es la seguridad que presta este tipo especial de propiedad que se manifiesta con la garita y controles de entrada y salida y en la mayoría de los casos con la cerca o muro perimetral.
La obligación que nace al pertenecer a una asociación o un PH es de naturaleza propter rem et occasione rei, esta frase latina significa por razón y con ocasión de la cosa. Es decir, la obligación de pago nace a raíz de ser propietario de la unidad inmobiliaria. Es además una obligación ambulatoria, lo que significa que no importa cuantas veces cambie de dueño la unidad inmobiliaria, la obligación persigue la cosa y recae sobre la unidad inmobiliaria.
Los servicios son parte de la adquisición y que tiene derecho a recibir, como, por ejemplo, la seguridad manifestada de muchas formas no solo en la garita y el muro perimetral; la limpieza y mantenimiento de las áreas verdes; de los parques, calles, sistemas de agua potable y aguas grises, iluminación etc., por solo mencionar algunos servicios.
Todos esos bienes que adquiere con su compra en forma indirecta tienen que mantenerse, cuidarse, protegerse, actualizarse para que presten un servicio común.
Por estas y demás razones le corresponde a ese propietario, no importa si está bajo el régimen de propiedad horizontal o de asociación de propietarios, pagar la cuota de gastos comunes.
El autor es abogado experto en temas de propiedad inmobiliaria y socio del bufete Candanedo
