El próximo 31 de diciembre se cumplirán 25 años desde que Estados Unidos regresó el control completo del Canal de Panamá y las áreas aledañas al Estado panameño. Sin incluir la actual administración, que asumió las riendas del país en julio pasado, ya han pasado 5 administraciones que han hecho uso de los bienes revertidos por el ejercicio estadounidense en cumplimiento del tratado Torrijos-Carter.
¿Pero qué queda de las áreas revertidas, cuál es su valor estimado y qué planes tiene el gobierno de José Raúl Mulino para estos activos? La Prensa conversó con Jorge Díaz Guerra, secretario ejecutivo de la Unidad Administrativa de Bienes Revertidos (UABR).
¿Qué encontró cuando asumió el cargo?
Encontramos algunas áreas que habían sido asignadas, pero el desarrollo que se pretendía realizar no era cónsono con la zonificación o la actividad que estamos buscando. Estamos enfocados en desarrollar micrópolos, como el micrópolo turístico, de industria liviana, comercial, institucional o gubernamental. Al mismo tiempo que desarrollamos estos micrópolos, es necesario realizar un reordenamiento territorial.
Esa es la visión y misión de esta administración y de este gobierno, como quien dice, poner orden en la casa.
¿Cuál es el inventario actual?
Estamos en el periodo de validación de lo que nos queda. Es decir, sabemos que contamos con ciertos activos, pero necesitamos verificar su estatus. Prontamente, iniciaremos unas giras a nivel nacional en algunos sectores puntuales para validar el estado de los bienes.
Al momento de revertir las tierras a la nación, recibimos un promedio de 137 mil hectáreas; sin embargo, no todo era desarrollable. Del total de tierras desarrollables, se ha asignado el 10.7 %, es decir, aproximadamente 10,700 hectáreas, y nos quedan unas 2,790 hectáreas disponibles. Estas 2,790 hectáreas están distribuidas o separadas en usos industrial, mixto, residencial y áreas para la Autoridad del Canal de Panamá.
Del total disponible, estamos validando la planificación y segregación de algunos puntos que todavía no han sido completados por temas de acceso y falta de equipos. El valor promedio de esas 2,790 hectáreas disponibles es de 1,600 millones de dólares, mientras que el estimado de los bienes ya asignados alcanza los 8,000 millones de dólares, de acuerdo con las cifras que hemos estado revisando.
Estamos trabajando intensamente en el reordenamiento, porque sabemos lo que se asignó, sabemos lo que tenemos, y dentro de lo asignado hay muchos bienes o asignaciones recuperables. Son bienes que se otorgaron, pero cuyos dueños han incumplido con la inversión, o la fianza ya se venció, o simplemente no le dieron el uso correcto a lo que recibieron. Estamos tratando de recuperar algunos activos, ya que, en algunos casos, se adquirieron para especular con el precio, esperando que el valor subiera con los años.
Trabajamos muy de cerca con el Departamento de Contratos, validando las fianzas de cumplimiento de inversión. Hay un caso de un proyecto de una escuela que se pretendía desarrollar cerca de la Ciudad de la Salud. Al final, no se realizó la inversión; el proyecto incluso cambió de razón social, y nosotros automáticamente intervenimos y recuperamos el bien, para darle un fin mucho más importante que el asignado por la administración anterior.
Sherman, Amador, Farfán: ¿Cuáles son los planes?
En Amador tenemos el Centro de Convenciones. Este edificio necesita una reestructuración y remodelación. Se ha invertido a lo largo de los años, pero no de forma integral; se han realizado trabajos en el techo y el suelo, pero requiere una renovación más completa que vaya acorde con el desarrollo de la zona.
Cuando me refiero al Centro de Convenciones de Amador, hablo del antiguo Figali. Hemos comenzado a cambiar la imagen del centro empezando por el nombre, ya que los panameños lo conocen como Figali. Más allá de eso, es una realidad que el Centro de Convenciones de Amador necesita ser reforzado.
Sigue siendo una estructura óptima para conciertos y actividades al aire libre, como en la plaza. Sin embargo, si nos enfocamos en los detalles, hay varios temas pendientes en electricidad, drenaje, suelo y electrificación, entre otros, que ya estamos mejorando.
¿El gobierno se va a quedar con ese activo o ha pensado en concesionarlo?
Por el momento, nos quedamos con ese activo. No creemos viable una concesión. Hemos visto que en otros modelos no es lo más adecuado para la administración pública y, de la manera en que lo estamos gestionando, es viable, siempre que se administre bien. Te puedo compartir que, de julio a la fecha, tenemos un incremento prácticamente del 300% en ingresos.
Durante el primer semestre del año, solo se generaron 54 mil dólares en las arcas del Estado por el uso del Centro de Convenciones Amador, algo relativamente bajo para el tipo de actividades que se realizan allí. Sin embargo, en los meses de julio, agosto y septiembre, ya llevamos un monto de 120 mil dólares. Hemos prácticamente triplicado lo que se generó en el primer semestre del año en solo dos meses y medio.
Hemos estado trabajando fuertemente en esto, con tarifas un poco accesibles, entendiendo la necesidad y la problemática de la iluminación de la estructura. Como te menciono, bien administrado, se puede lograr. Entonces, seguimos trabajando con intensidad en esto. Hay otras áreas desarrollables en el sector de Amador en las que ya hemos tenido acercamientos. Por ejemplo, el proyecto de estacionamientos en Amador es, para nosotros, un proyecto insignia.
En Amador no hay estacionamientos. Ya tenemos un render y una maqueta diseñada en el área que está adyacente o paralela a la nueva concesión de Downtown. Hay una rampa que históricamente se ha usado como estacionamiento, pero realmente no reúne las condiciones adecuadas para estacionar, especialmente cuando llueve.
Tenemos planificado hacer un área de estacionamiento con aproximadamente 1,500 plazas. Es importante mencionar que todos los proyectos se someterán a licitación pública. Nada será asignado de forma directa, ya que buscamos transparencia y apertura para que los inversionistas se acerquen.
¿Hace unos años se pensó en ampliar los espacios públicos y áreas verdes en Amador? Incluso se hizo una consultoría. ¿En qué quedó ese proyecto?
Lo estamos revisando. Hay algunas cosas que son viables y desarrollables, pero también dependemos de factores como la recuperación de espacios de mar. Hemos tenido acercamientos con la Autoridad Marítima de Panamá, específicamente por un espacio frente al antiguo Figali. Lo primero es recuperar esa zona para poder desarrollar ideas y actividades acordes con el desarrollo de Amador.
Existen otros proyectos, pero en los primeros 100 días nos encontramos en un periodo de revisión. No todo lo que estaba en la mesa se puede desarrollar; quizás surjan mejores ideas, y eso es lo que estamos buscando, siempre enfocados en el sector turístico.
¿En Sherman había todo un plan maestro que se quería desarrollar? ¿Eso se va a actualizar?
No, nos mantenemos con el mismo plan porque realmente Sherman no se ha desarrollado. Puede que haya alguna variante, dependiendo de la inversión que se genere, pero sí tenemos pensado desarrollar Sherman completamente con un enfoque turístico.
Actualmente, estamos manteniendo fuertes medidas de seguridad en el área porque Sherman se convierte en una playa pública para los colonenses, quienes en ocasiones no quieren cumplir con los requisitos para utilizar la zona. La realidad es que necesitamos mantener y cuidar el sector; no podemos dejarlo abierto o a la libre para que se deteriore todavía más.
Ya se realizaron acercamientos con dos inversionistas a nivel internacional, a quienes se les presentó una propuesta de las áreas disponibles. Sin embargo, buscamos un proyecto macro; no queremos que la zona se desarrolle por parcelas. Nosotros daremos los lineamientos de lo que se puede desarrollar en Sherman. La idea es que sea un desarrollo general, quizás un complejo hotelero con una parte residencial que ofrezca una mejor oferta turística.
¿En Sherman se haría una licitación?
Totalmente, sería por concurso. Nosotros queremos desarrollar micrópolos para atraer inversionistas con experiencia en esa actividad. Bajo este esquema, vamos a desarrollar Amador, Sherman, Farfán, Gamboa, Davis, entre otros. La misión de la UABR es promover actividades acordes a la zona, y ese modelo se perdió. Antes ocurría, y todavía pasa, que llegan personas y dicen que quieren desarrollar un proyecto, pero no siempre esa actividad es compatible con la zonificación del área.
Por eso estamos trabajando en el ordenamiento territorial para una ciudad hospitalaria, judicial, universitaria y gubernamental, con el fin de que todos los proyectos se desarrollen alineados con la zonificación.
Actualmente, a nivel gubernamental, todas las instituciones están en diferentes puntos de la ciudad. Sumado a la cantidad de dinero que se paga anualmente en concepto de canon de arrendamiento a estructuras privadas, este dinero nos permitiría desarrollar hasta 10 ciudades judiciales a largo plazo. Entonces, lo que estamos buscando es desarrollar algo propio del Estado, aprovechando las áreas revertidas, y hacia allá vamos enfocados.
¿Qué pasará con la conexión entre Clayton y la Ciudad de la Salud?
No se ha concretado en el pasado por el rechazo de la comunidad, pero es un proyecto que está sobre la mesa. A la UABR le compete una parte de la conectividad; sin embargo, ahí debe llevarse a cabo un proyecto más amplio porque no sería la solución definitiva, sería realmente un maquillaje y lo que crearía sería un embotellamiento si solo hacemos esa carretera. Por ello, hemos tenido un acercamiento con el Ministerio de Obras Públicas para trabajar en conjunto y ofrecer el espacio y el flujo de conectividad en esa área, pero sí está contemplado.
Estamos a la espera del presupuesto de 2025 para saber qué podremos ejecutar y qué no, pero está en la mesa para iniciar su ejecución si se mantiene en pie.
¿Qué planes hay para Farfán?
En Farfán se conserva la segregación de lotes y es un sector netamente turístico. Todavía no tenemos algo concreto con inversionistas, pero es un micrópolo que mantenemos en la visión de la UABR. En algún momento durante el quinquenio se tomará una decisión sobre esos activos.
¿Cómo va la recaudación a la fecha?
Tomando en cuenta arrendamientos de vivienda, concesiones, asignaciones gubernamentales, ingresos del Centro de Convenciones Amador, ventas de subasta pública, ventas de primera opción de compra y ventas excepcionales, hasta el momento tenemos un recaudo de 6 millones 102 mil 997 dólares. Hemos reforzado la gestión de cobro y te puedo adelantar que en el sector de vivienda hemos recuperado un 8 %, lo cual genera un incremento adicional al ingreso mensual, y en el sector comercial hemos logrado recuperar el 20 %, lo cual son cifras positivas.
¿La morosidad es alta?
En el sector de vivienda, es un poco más alta, pero como son cánones de arrendamiento bastante bajos, no representa un ingreso significativo. Hay que entender algo: algunas son áreas de difícil acceso, especialmente en Colón, y estamos tratando de acercarnos a las personas para que se sumen a pagar, incluso buscando ayuda con otras entidades del gobierno para poder generar algún tipo de estructura de cobro. Realmente, por el tema del área, es un poco difícil, pero las personas se están acercando a pagar. En el área comercial, la morosidad no es tan alta, es un 14 % si lo vemos en porcentaje, pero en términos monetarios, el monto es un poco más elevado.
La buhonería en Amador: ¿qué está pasando?
La UABR es la encargada de administrar la Calzada de Amador. Sin embargo, la UABR no ha emitido permiso alguno para desarrollar la buhonería. Pero hay que aclarar algo. Lo que está ocurriendo no es realmente buhonería, son comercios o microempresarios. Como secretario de la UABR, o como un panameño que paga impuestos, es triste ver cómo nos destruyen la Calzada de Amador. Es triste ver la basura, cómo se dañan las instalaciones, las áreas verdes deterioradas, fuentes de agua destruidas y, además, tenemos a los comerciantes que tienen algún acuerdo comercial legal con el Estado en riesgo de quebrar.
La inversión extranjera y nacional está disminuyendo porque los inversionistas no pueden apostar a invertir en un lugar invadido por muchos problemas, y es importante que el pueblo lo sepa.
Muchos dicen ‘regálales un espacio y cóbrales’, pero la realidad es que no hay espacio. Además, esta no es una decisión que dependa del secretario ejecutivo de la UABR; es una decisión que debe ser tratada en una comisión interinstitucional para determinar si es viable o no. Y, como te digo, no son buhoneros, son comerciantes. Una persona que tiene el capital para establecer una tolda, traer 40 motos de China y tener un camión para movilizarlas no es alguien de bajos recursos; estamos hablando de inversiones de 60 mil a 80 mil dólares. Además de no pagar impuestos, esta zona no es adecuada para el desarrollo de actividades informales.
Se alega que por años han solicitado permiso a la UABR, pero el hecho de no haber recibido una respuesta no es excusa para instalarse en la zona de forma irregular. La respuesta, hasta el momento, ha sido negativa. Tristemente, no se puede por el momento; esto no quiere decir que no busquemos soluciones.
Además de la buhonería, tenemos problemas con migración, ya que muchos de los que están allí son extranjeros y no tienen documentación para estar en el país. Sumado a esto, hay violaciones a las normas de salubridad, alquiler de vehículos motorizados sin seguro ni placas, y ya hemos tenido incidentes con automóviles en los que, al buscar al responsable, no hay nadie porque no están en regla.
Adicionalmente, tenemos un problema de seguridad pública, y ya estamos trabajando con la Policía Nacional para combatir los hurtos. Se han registrado secuestros, se ha detectado tráfico de drogas y vandalismo.
La lista es larga: hay daños a la infraestructura y a las zonas verdes. Incluso, hemos encontrado a buhoneros viviendo dentro de los baños públicos y conectándose de forma ilegal a la toma de luz. Estamos trabajando en solucionar este problema para proteger la inversión actual y garantizar que lleguen nuevos inversionistas.
