Un tribunal arbitral acaba de condenar al Grupo Empresas Bern (GEB) a pagar $77.7 millones en concepto de daños, costas e incumplimientos en la construcción del centro comercial Town Center, en Costa del Este.
El mismo tribunal también negó un reclamo presentado por GEB para que sus socios en el centro comercial le traspasaran una finca valorada en $19.5 millones sobre la cual se levanta un hotel que está casi terminado, así como comisiones por venta de locales comerciales, entre otras cosas. En total, GEB reclamaba una cuantía de $61.1 millones, pero no recibirá nada.
De este modo se intenta poner fin a un conflicto que enfrentó a dos poderosos grupos empresariales del país: por un lado GEB, un puñado de empresas manejadas por el ingeniero Hermán Bern y su hijo José Manuel Bern, y por el otro la sociedad Costa del Este Town Center Group, S.A., conformada a su vez por Inversiones Panamá Viejo, S.A. y Townshare, S.A., representadas por Raimundo Casimiro López Arango y Alberto Motta Page, respectivamente.
La decisión está contenida en un laudo de 241 páginas firmado el 24 de mayo pasado por el tribunal arbitral integrado por el exmagistrado de la Sala Tercera de lo Contencioso Administrativo, Adán Arnulfo Arjona (presidente), y los abogados Narciso Arellano Moreno y Jaime Mora, del Centro de Conciliación y Arbitraje de Panamá (CeCAP). Los tres árbitros fueron seleccionados de común acuerdo entre las partes.
Originalmente, los dos grupos eran socios a partes iguales, según consta en un acuerdo de accionistas (SHA, por sus siglas en inglés) pactado el 24 de octubre de 2013, para la construcción de un proyecto inmobiliario comercial sobre tres fincas en Costa del Este, valoradas en $28 millones. Las fincas eran controladas por las familias López y Motta. El aporte de GEB sería de $28 millones, en “especie”.
Posteriormente, Luzeo Corporation, una sociedad representada por Hermán Bern, dio en garantía la mitad de sus acciones en virtud de un préstamo que le otorgó Townshare. Al no cumplir con los términos del referido préstamo, se ejecutó la garantía, de tal modo que como accionistas de Costa del Este Town Center Group quedaron Luzeo, con 25%; Townshare, con otro 25%, e Inversiones Panamá Viejo, con 50%.
Hasta el 3 de julio de 2023, el presidente de Costa del Este Town Center Group fue José Manuel Bern.
El tribunal observó que entre 2013 y 2018, el control administrativo de todo el proyecto estuvo a cargo de los Bern: José Manuel, como presidente de Costa del Este Town Center Grupo, y su padre Hermán, como presidente de Luzeo. Esta situación originó circunstancias que, por cinco años, “no favorecieron el desempeño de actuaciones independientes” entre ambos grupos, según el tribunal arbitral. Como ejemplo está que ni siquiera se conformó un comité ejecutivo, en el que se suponía que debían estar cuatro directivos: dos por parte de GEB y dos por el grupo de Town Center, es decir, los Motta y los López.
Discrepancias
Los desencuentros entre los socios empezaron cinco años después de la firma del SHA, en 2018, por la gestión en la administración, construcción, comercialización y venta del proyecto. La mayoría de estas tareas, hasta entonces, fueron asumidas por GEB y sus empresas afiliadas. Costa del Este Town Center Group alegó que se ejecutaron obras y se adoptaron decisiones sin la aprobación de su junta de accionistas o su junta directiva, como estaba consignado en el acuerdo pactado en octubre de 2013.
Ese fue el caso, por ejemplo, de la construcción de un hotel, que GEB hizo sin consultar y que no estaba incluido en el plan maestro aprobado por los accionistas. Tampoco estaba contemplado en el contrato de construcción suscrito con Constructora Tece, S.A. (una subsidiaria de empresas Bern). Posteriormente, Herman Bern reconoció, en un correo electrónico enviado a Stanley Motta en el año 2017, que fue él quien adoptó la decisión de construir el hotel, porque consideraba que era un “asset” del mall, “más que un negocio”.
‘Partes relacionadas’
En el proceso arbitral se acreditó que José Manuel Bern firmó el contrato de construcción con Tece el 2 de diciembre de 2013, aunque entonces no era el representante legal del grupo. Tampoco había sido autorizado por la junta de accionistas ni la junta directiva de Costa del Este Town Center Group. En tanto, en nombre de la constructora firmó Juan Carlos Muñoz, “un empleado del grupo Bern”.
Aunque GEB, en su demanda, afirmó que Constructora Tece fue creada exclusivamente para la ejecución del centro comercial, hay informes periciales aportados por la contraparte que indican que también realizó obras en otras locaciones (como el hotel Playa Bonita), que al 31 de diciembre de 2022 sumaban $17.9 millones.
El proyecto, originalmente presupuestado en $186.1 millones, terminó costando $212.6 millones. Y el área de construcción, que debía ser de 182,744 m2, se elevó a 206,350 m2.
La conciliación fallida
En abril de 2022, las partes se sometieron a un proceso de conciliación, pero, ante la imposibilidad de dirimir sus diferencias, en noviembre de ese mismo año pasaron al siguiente nivel: el arbitraje. GEB demandó a Costa del Este Town Center Group y viceversa.
Luego de escuchar a las partes, testigos, abogados y peritos, los árbitros Arjona, Arellano y Mora rechazaron todas las pretensiones de GEB y, en cambio, le condenó a pagar $77.7 millones por el incumplimiento de sus deberes societarios, conforme fue pactado en el acuerdo de accionistas de octubre de 2013, así como de sus obligaciones como administrador del proyecto, daños causados por la construcción y negligencia en la comercialización de los locales del centro comercial. De esa cantidad, $7.5 millones corresponde a costa y gastos.
“El tribunal arbitral ha podido constatar el cúmulo de incumplimientos en que incurrió Grupo de Empresas Bern en cuanto a sus obligaciones como administrador del proyecto, inobservancia inexcusables del SHA, falta de obtención de autorizaciones de la junta directiva de Town Center para la contratación de servicios, entre otras”, señala el laudo.
En cuanto al hotel, el tribunal declaró que el terreno y las mejoras pertenecen “en su totalidad” a Grupo Town Center, “y que Grupo Empresas Bern no tiene derechos sobre ello”.
El laudo arbitral se fundamenta en la Constitución, los códigos de Comercio y Civil de Panamá, la Ley 131 de 2013 (que regula el arbitraje comercial) y el reglamento de arbitraje del CeCAP.
