La venta de viviendas y una parte importante de los préstamos hipotecarios en Panamá están regidos por el interés preferencial. Se trata de tasas especiales que incentivan los préstamos hipotecarios y estimulan la construcción. Esto se logra porque el Estado asume una parte del interés y con ello logra que el deudor del crédito obtenga una letra más baja en el préstamo otorgado.
El porcentaje de descuento en la tasa ha ido variado en el tiempo y su alcance también varía según el rango de precios de las viviendas.
La última reforma se dio en 2021, cuando el presidente Laurentino Cortizo aprobó, entre otras cosas, que las viviendas con permiso de ocupación hasta el 31 de diciembre de 2022 tendrían un tramo preferencial de hasta 4% por 10 años en los préstamos para viviendas con valor de $45,000 hasta $120,000.
Con la idea de mantener este porcentaje, los constructores intentaron empujar una ley, que terminó vetada por el presidente Cortizo, en la cual se pretendía extender ese tramo preferencial de 4% hasta el año 2028.
El Gobierno no vio viable la propuesta, porque en palabras de José Batista González, viceministro de Ordenamiento Territorial, se comprometían fondos estatales sin haber hecho la consulta al Ministerio de Economía y Finanzas (MEF).
Vetada la ley y aplicada la norma vigente, el subsidio de descuento sería de 4% únicamente para viviendas de hasta $80,000, mientras que para las casas por encima de los $80,000 y hasta $120,000 aplicaría un 3%.
Y para las viviendas por encima de los $120,000 hasta los $150,000 aplicaría solo el 2%, y para el rango por encima de $150,000 hasta $180,000 que es donde llega el interés preferencial, la tasa sería de 1.5%.
Cuando se intenta retratar lo ocurrido y su efecto para las familias panameñas, la abogada especialista en inmuebles, Marta Luna, explica que los préstamos serán más costosos, lo que se traduce en la ilegibilidad de muchos clientes para una hipoteca con interés preferencial.
Al cierre de abril de este año, el saldo de la cartera de créditos locales para el sector hipotecario registró un aumento de 5.3%.
$20 mil 62 millones
“El término de interés preferencial nos dice que alguien tiene un interés preferido. El interés preferencial ha ido variando con el tiempo. Es un incentivo a la construcción, porque ese sería el término correcto. No es un subsidio, alega. ¿Qué es lo que pretendía con la ley recientemente vetada?Que más personas con ingresos medios pudieran adquirir una vivienda”.
Ahora, lo que se está provocando, dijo, es que las familias tendrán que financiar una propiedad a un interés más alto, que cambia una hipoteca, por ejemplo, de $650 a $900 en sus pagos mensuales.
tamaño del segmento de viviendas del total del crédito hipotecario.
$17 mil 414 millones
“La mayoría de los panameños vive con escasamente el 35% de sus ingresos de todo el salario o de todo el ingreso familiar para comprar una vivienda. Si tengo una pareja que gana $2,000, ellos tendrían $700 para el pago de una propiedad... Y en el ejemplo que acabamos de reseñar, ya no califican para el préstamo”.
Cuando se habla del interés preferencial parte del debate es quién se beneficia de los mismos.
saldo de la cartera de crédito con los préstamos amparados bajo la ley de interés preferencial.
$8 mil 284 millones
No han faltado comentarios de los lectores de este diario respecto a ello, quienes mencionan a través de nuestras redes sociales que se trata de un subsidio que beneficia a constructoras y bancos. Alegan que las constructoras siguen vendiendo propiedades, cada vez más costosas, porque saben que aunque el cliente no las pueda comprar, el Estado asumirá parte de los costos, lo cual resulta en una letra menor comparada con la que tendrían si no tuviera el interés preferencial.
Luna reconoce que se tiene la presunción que se beneficiaba a la constructora y los bancos. Pero la realidad es que los costos de construcción han aumentado.
Amplía este tema indicando que si el costo de construir un edificio es $27 millones, el promotor podría levantarlo con 150 apartamentos o con 300 unidades más pequeñas, con precios que puedan pagar las personas sin el interés preferencial, pero asumiendo tamaños mucho más pequeños y la eliminación de amenidades como piscinas, gimnasios y áreas sociales.
El Estado, por su lado, no pierde precisó. Después de aplicar el interés preferencial, “los nuevos adquirientes de propiedades tendrán que pagar impuestos de inmueble y el banco sigue pagando impuestos por su actividad. Es un incentivo a la construcción para que se siga construyendo en un segmento del mercado. De lo contrario, se inclinan a construir unidades más baratas o las más caras fuera del rango del interés preferencial que llega a $180,000″.
Bajo este supuesto las familias con ingresos medios quedan fuera de la ecuación y no tienen de otra que comprar viviendas muy pequeñas.
