Acciones contra la administración

Es más frecuente de lo que podemos pensar que propietarios molestos por acciones de la administración del inmueble o de la junta directiva, procedan a secuestrar los dineros del PH, su administración y también los bienes personales de los directores y del administrador. Para ello interponen la acción de secuestro y el juez la concede con solo depositar la fianza de ley.

Lo que más sorprende con estas acciones, es que los jueces de circuito aun no entienden que es la propiedad horizontal. A pesar de que tenemos la Ley de Propiedad Horizontal desde 1952, se actúa sin analizar los principios rectores de la propiedad horizontal y su doctrina, por ello proceden a decretar el secuestro con el único requisito de solicitarle al demandante la fianza de perjuicio. A este respecto hemos analizado en publicaciones anteriores lo improcedente de esta mediada, pues las reglas de los secuestros no permiten que se apliquen a una persona jurídica llamada Asamblea de Propietarios cuya única finalidad es administrar bienes comunes y el ahorro para futuras contingencias dentro del respectivo inmueble.

Sabido son los abusos de los administradores cuando administran un PH por orden de un juez, y esto debido a que ni ellos ni el juez entienden el papel del administrador judicial en un PH, aun cuando tal administración es ilegal, su función no es sustituir a la junta directiva, ni a la asamblea de propietario, ni tampoco rendir cuentas de los dineros que manejan, ni firmar cheques, ni muchas otras atribuciones que se toman en violación directa de la ley de PH.

En artículos anteriores hemos analizado y sustentado que las cuotas de gastos comunes tienen el carácter de crédito alimentario y por lo tanto, no pueden secuestrarse como si fuera un bien mueble o inmueble. El secuestro de las cuentas del PH paraliza el inmueble, pues el administrador considera que no tiene que sufragar los gastos de operación del inmueble. Por lo tanto, lo paraliza por completo.

En un proceso contra un PH producto de una demanda por daños y perjuicios causados por supuesto mal mantenimiento de bienes comunes, la parte que se sintió perjudicada presenta una demanda por responsabilidad civil extracontractual. Secuestra la administración y los bienes personales de la persona que lleva la administración del inmueble. El Tribunal Superior al resolver el recurso de apelación interpuesto por ambas partes, contra la sentencia de primera instancia, sentó una doctrina muy valiosa que vale la pena comentar.

Dijo el Primer Tribunal Superior de Justicia que las obligaciones que corresponden al PH son una obligación contractual y no extracontractual, dado que “el Reglamento de Copropiedad está investido por la ley para generar derechos y obligaciones a los propietarios de un P. H. o edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal”.

Por lo tanto, concluye el Tribunal que “la responsabilidad de las demandas surge de una obligación legal y no de tipo extracontractual”. El Tribunal Superior agrega —y esto es muy importante para el conocimiento de todos los lectores— que“ la falta de legitimación en la causa, en su forma pasiva, en sede de la administración, quien a pesar de ejercer el cargo, según la ley, no le corresponde o no le son atribuibles los actos o perjuicios que genera esa administración, sino a la Asamblea de Propietarios”.

Queda establecido que en criterio del Primer Tribunal Superior de Justicia de Panamá, la administración no debe ser sujeto de acciones legales por parte de propietarios ni de terceros. Toda la responsabilidad y todas las acciones deberán ser encaminadas contra la Asamblea de Propietarios.

Se concluye que los secuestros contra la persona que lleva la administración del PH, son ilegales y que no proceden acciones contra ellos cuando se trata del ejercicio de sus funciones dentro de la propiedad horizontal.