Osvaldo Lau C.
OPINIÓN
Por su propia importancia, y para aclarar dudas, es preciso definir ciertas situaciones que imperan en la actividad de arrendamiento de bienes inmuebles particulares. Desde su inicio, la Ley 93 de octubre de 1973 excluye de su alcance los contratos sobre bienes particulares que se arrienden por día (hoteles, moteles, casas de hospedaje y pensiones autorizadas), los bienes habitacionales de los centros de verano siempre que el término sea inferior a seis meses (incluyendo las prórrogas) y los bienes de uso agropecuario.
Siendo la Ley 93/1973 el marco regulatorio de los contratos de arrendamiento y de subarrendamiento, resulta obligatorio atenerse a la misma y a sus modificaciones, en especial al Decreto Ejecutivo 7 de 10 de enero de 1995. Este decreto se refiere exclusivamente a los contratos de arrendamiento de:
1 – habitaciones amuebladas arrendadas en forma permanente u ocasional.
2 – bienes desocupados y destinados para habitación, que se celebren a partir de 1995.
3 – bienes inmuebles particulares destinados para establecimientos comerciales, uso profesional y actividades industriales o docentes.
Estos contratos de arrendamiento, de acuerdo al DE-7/1995, quedaron fuera de las normas generales de la Ley 93/73 y sujetas solamente a las siguientes condiciones:
Artículo 4 – No se podrá negar el arrendamiento por razón de raza, estado civil, sexo, nacionalidad, edad, color, credo político o religioso o por tener niños el arrendatario.
Artículo 5 – Los contratos deberán formalizarse por escrito y utilizando los formatos suministrados por la Dirección General de Arrendamientos (DGA) del hoy Ministerio de la Vivienda y Ordenamiento Territorial.
Artículo 6 – El arrendador queda obligado a entregar una copia del contrato a la DGA dentro de los siguientes cinco días de firmarse el mismo. La omisión o negativa será motivo de sanción. Lo mismo aplica en caso de subarrendamientos.
Artículo 7 – No es violación del contrato cuando el bien sea para uso habitacional y el arrendatario u ocupante ejerza en la misma habitación la profesión u oficio del cual obtiene sus ingresos, siempre que no se violen disposiciones legales.
Artículo 8 – Toda casa destinada a la habitación del arrendatario deberá reunir las condiciones de higiene, salubridad y seguridad establecidas en la ley.
Artículo 10 – El término de duración del contrato y de la prórroga de bienes destinados para habitación será obligatorio para quien arrienda y renunciable para el arrendatario en cualquier tiempo sin mayor obligación que dar aviso previo de 30 días. En los contratos para uso no habitacional los términos son obligatorios para las dos partes.
Artículo 13 – Es obligación de todo arrendatario “consignar por conducto del arrendador una suma igual al canon de arrendamiento en concepto de depósito”, que será entregada a la DGA.
Artículo 16 – Establece el derecho preferencial de compra a favor de los arrendatarios con un plazo máximo de 90 días cuando el edificio se incorpore al régimen de propiedad horizontal.
Artículo 19 – Todos los contratos de subarrendamiento deberán contar con el consentimiento previo y expreso del arrendador. En los contratos sobre locales comerciales, profesionales, industriales y docentes no es válida la cláusula que prohíba el subarrendamiento.
Artículo 20 – Los bienes inmuebles podrán subarrendarse total o parcialmente. El subarrendamiento total ha de celebrarse con una sola persona, y el parcial podrá ser de una o más habitaciones o locales y con diferentes personas.
Artículo 65 – Las infracciones a la Ley 93/73 serán sancionadas con multa de 10 dólares o con penas de arresto de 30 a 90 días, o ambas.
Artículo 66 – Establece la forma que tendrá el Ministerio de la Vivienda (hoy Miviot) para citar mediante boletas a las personas cuya comparecencia estime necesaria. En caso de no atender la citación, la multa será de hasta 20 dólares o arresto de hasta 5 días.
Artículo 68 – Trata sobre los depósitos que deben entregar los arrendadores (por cuenta de los arrendatarios) a favor del Miviot y la sanción que les cabe por incumplimiento, que en este caso es de 10 veces la cantidad retenida.
CÁPSULA FISCAL – La actividad de arrendamiento de bienes propios está exonerada del uso de los equipos fiscales, con la condición de que los contratos sean notariados o inscritos en el Miviot y que el propietario no utilice servicios de administración de terceras personas.
