La Ley 284 de 2022, promulgada el pasado 14 de febrero, sienta las bases legales que rigen la convivencia en las comunidades que operan bajo el régimen de propiedad horizontal (PH).
Este fue el tema abordado ayer por Teyra Ehlers Bilgray, abogada y administradora de comunidades de propietarios, en la primera sesión de un Circuito de Charlas sobre temas especializados que La Prensa ofrece en exclusiva para sus suscriptores.
Ehlers destacó que la ley llena varios vacíos que tenía la norma anterior, la Ley 31 de 2010, y además introduce conceptos nuevos en el régimen de propiedad horizontal con una serie de principios rectores como la convivencia pacífica y solidaridad social o la sostenibilidad y función social de los PH.
En ese sentido, la norma busca que se establezcan parámetros que promuevan la convivencia pacífica, que se respeten espacios públicos, entre otros.
Para la experta, la norma trata de ir más allá de regular un apartamento dentro de una edificio para crear el concepto de comunidad, siguiendo la estela de modelos ya aplicados en países europeo y en algunos de la región, como Chile y Colombia.
La norma introduce novedades que tienen que ver con la junta directiva, la asamblea de propietarios, los propietarios y la promotora.
Una de las novedades que tiene que ver con los propietarios es la obligatoriedad de asistir a las asambleas, ya sea personalmente o a través de un apoderado. La multa por no hacerlo sería de un mínimo del 20% de la cuota de gastos comunes.
En la norma se mantiene la posibilidad de hacer las reuniones de manera virtual, algo que había aprobado durante la pandemia, y también en formato híbrido, de manera que hasta un propietario que viva en el extranjero podría participar.
Uno de los problemas que afecta a la convivencia en los PH tiene que ver con la morosidad de algunos vecinos. La norma remite al reglamento de copropiedad como la referencia para determinar la fecha límite para el pago de las cuotas. Si no está establecido en el reglamento, entonces será el último día del mes como fecha límite de pago.
En el artículo 28 de la norma se enumeran las medidas que se aplicarán cuando algún propietario incumpla con la obligación de pago de las cuotas.
Entre ellas están el cobro de un recargo de hasta 20% sobre la cuota dejada de pagar y anunciar en un lugar visible del inmueble el número de vivienda morosa, su número de finca y el monto, pero sin especificar el nombre del propietario.
A partir de los dos meses de morosidad, se podrá suspender el uso de las áreas comunes recreativas y los servicios comunes, como gas, internet, televisión por cable -cuando sean comunes-, servicio de portero eléctrico, uso de elevadores, aseo, así como el resto de servicios que se prestan con el aporte de las cuotas comunes.
Una novedad en este sentido es que no se podrá cortar el suministro de agua a un vecino por morosidad.
La junta directiva no podrá exonerar cuotas de gastos comunes, incluyendo recargos, multas y cuotas extraordinarias.
Este órgano tendrá un mínimo de tres integrantes y en cualquier caso será un número impar de miembros y entre ellos no podrá figurar el administrador, a no ser que la comunidad tenga menos de 20 unidades.
Para los PH en los que esto sucede actualmente, Ehlers plantea que lo ético es que esa persona renuncie a uno de los dos cargos.
La norma establece también un perfil mínimo para el administrador, que deberá tener un perfil gerencial, conocimientos en recursos humanos, el régimen laboral y manejo de la legislación de PH y de otras relacionadas. Para Ehlers, con esta medida se dan los primeros pasos hacia la profesionalización de esta figura.
La norma ya está en vigor, pero aún debe ser reglamentada, algo que, según la abogada, se debe hacer con celeridad, y no esperar 10 años como sucedió con la reglamentación de la ley anterior.
Algo que, a su juicio, se debe aclarar en la reglamentación es un artículo que señala que los miembros de la junta directiva y de la administración no serán responsables personal, civil, administrativa o penalmente por las actuaciones que ejecuten en el ejercicio de su cargo y por mandato de la Asamblea, ni ser objeto de medidas cautelares de carácter personal ni en sus bienes.
Si bien dijo que este artículo busca evitar que haya un castigo para estas figuras en el ámbito personal cuando actúan legítimamente en el ejercicio de sus cargos, también señaló que la redacción puede hacer que se interprete como que no tendrían responsabilidad y generar una situación de impunidad.
En el caso de los promotores, deberán mantener vigente la sociedad promotora hasta que venza el periodo de garantía -10 años- y esta deberá estar domiciliada en Panamá. Además, se deberá renovar la junta directiva una vez se dé el traspaso del 51% de las unidades.
