El procurador de la Administración, Rigoberto González, considera que en dos artículos de la Ley 284 de 2022, que regula el régimen de propiedad horizontal (PH) se estaría vulnerando la Constitución. Así figura en una vista en la que el procurador emite su concepto dentro de un proceso iniciado por el Colegio Nacional de Abogados (CNA) en el que demandó la inconstitucionalidad de cuatro artículos de la norma.
Uno de los artículos demandados se refiere al uso de las propiedades. Dice que el propietario podrá ejercer su oficio en la propiedad, “siempre que resida en dicha unidad y sea quien a título personal ejerza el oficio o profesión y no ocasione gastos adicionales a la propiedad horizontal, perturbe la seguridad, la paz o la tranquilidad de los vecinos o viole la ley, su reglamentación o el Reglamento de Copropiedad...”.
En ese mismo artículo se señala que en el caso de que “el propietario de la unidad inmobiliaria quiera acogerse a este beneficio, deberá comunicarlo por escrito a la junta directiva para que se autorice al respecto”.
A criterio del demandante, este artículo limita el derecho del ejercicio de la libre profesión u oficio desde la residencia a las personas naturales, excluyendo con ello a las personas jurídicas y que se extiende la exclusión a los moradores en calidad de inquilinos ya que la norma solo permite a los propietarios ejercer ese derecho.
El procurador considera que “la norma demandada se excede y por ende debe prosperar el cargo de inconstitucionalidad en su contra”. Argumenta que el hecho de ejercer la profesión no se puede condicionar a que su dueño resida en el espacio físico, siendo un bien separado e individual de las áreas comunes, “atentando con ello el derecho a la propiedad privada, que consiste en el uso, goce y disfrute de su pertenencia”.
El procurador plantea el ejemplo de si sería propio limitar a un profesional del derecho a establecer su domicilio como el lugar donde puede ejercer su profesión. “Más preocupante” es el hecho de que se requiera una autorización por parte de la administración. De igual forma se refiere a la “exclusión de los arrendatarios que pretenden ejercer su profesión u oficio dentro de la residencia en alquiler, ya que se vulnerarían los derechos tanto del propietario, “sobre el destino de su inmueble”, y del inquilino, “en el ejercicio de su profesión”.
Por lo tanto, el procurador solicita a los magistrados de la Corte Suprema de Justicia que declaren inconstitucional la frase “siempre que resida en dicha unidad y sea quien a título personal ejerza el oficio o profesión” y el párrafo entero donde se establece que se debe pedir autorización a la junta directiva del PH.
La abogada Teyra Ehlers señaló que en ese mismo artículo el procurador no objeta la frase inicial, que señala que “cada propietario utilizará su unidad inmobiliaria de acuerdo con su destino previsto en las leyes y en el Reglamento de Copropiedad”. Lo que interpreta como que si bien se puede ejercer una profesión en la residencia, como puede ser de periodista o abogado, esto no quiere decir que se pueda montar el negocio de una imprenta o de un bufete porque hay otras normas que regulan los usos de las propiedades.
El otro artículo que el procurador considera inconstitucional es el 109, que faculta a los jueces de paz para decretar secuestros a propietarios morosos.
El procurador señala que los jueces de paz tienen legalmente competencia para “conocer sobre los procesos relacionados al cobro de las cuotas de mantenimiento, o cualquier otro pago pendiente, mientras la suma se enmarque en la cuantía máxima de $1,000″.
En consecuencia, “no resulta jurídicamente viable, que por medio de la ley de régimen de PH, se le asigne la competencia para ordenar la aplicación de medidas cautelares para garantizar los cobros de los propietarios morosos”.
El CNA demandó también la inconstitucionalidad de un numeral del artículo 56, que establece la obligatoriedad para los propietarios de asistir a las asambleas de propietarios. El procurador considera que este artículo no infringe la Constitución.
El abogado Mario Vargas dijo que es necesario que la asamblea se reúna para tomar decisiones y que como las decisiones se toman en función de quórum, no obligar a la asistencia sería limitar la toma de decisiones. Además, comentó, la propia ley establece que si el propietario no asiste puede otorgar un poder de representación.
El cuarto artículo demandado es el 96, que establece un eximente de responsabilidad para la administración cuando actúe ejerciendo las funciones propias del cargo y por mandato de la asamblea de propietarios o de la junta directiva.
El procurador concluye que la administración tiene “un rol de trabajador dentro de la estructura funcional de la propiedad horizontal, y mal podría pretenderse que asuma la responsabilidad por actuaciones ejercidas en función de su cargo, cumpliendo incluso con las instrucciones impartidas por la máxima autoridad del inmueble”. Por lo tanto, solicita a los magistrados declarar que el artículo 96 no es inconstitucional.
Ehlers explicó que la Ley 284 sigue vigente tal cual fue aprobada mientras se produce el pronunciamiento de la Corte y que si se declarase la inconstitucionalidad de alguno de los artículos demandados, el resto de la ley, que tiene 125 artículos, mantendría su vigencia.
