Un lujoso centro de negocios y una plaza comercial se construyen en lotes de la estatal Universidad de Panamá (UP) en Tocumen, mediante un contrato de arrendamiento de tierras vigente por 40 años, firmado por el rector de esta casa de estudios, Gustavo García de Paredes.
El contrato, negociado en 2008, establece un canon de arrendamiento mensual de 18 centavos el metro cuadrado. También se pactó que la UP debe reembolsar al arrendatario hasta unos $10 millones por inversiones en infraestructura.
La Prensa le solicitó al rector desde hace meses los avalúos que sustentaron el cálculo de dicho canon, pero no respondió. Ayer declaró que tenía en sus manos los avalúos de estas tierras y nuevamente La Prensa los solicitó, sin que hubiese respondido al cierre de esta edición.
García de Paredes advirtió ayer en Radio Panamá que “tomará acciones” contra La Prensa porque lo quiso dañar con una “pésima investigación”, llena de “falsedades”, afirmó.
TIERRAS: NEGOCIO A LA MEDIDA
El negocio de arrendamiento de las tierras de la UP –bajo la administración de García de Paredes- tiene otro cliente, además del Parque Sur. A pocos metros de este está el proyecto Global Business Terminal, “excelente complejo de negocios... orientado a apoyar las crecientes actividades comerciales, logísticas y de transporte...”, dice el anuncio de una empresa de bienes raíces que lo describe.
Sobre tierras que originalmente tenían como destino el desarrollo de la Facultad de Ciencias Agropecuarias, ahora se levantan oficinas, un centro de exhibiciones, salón de conferencias, un hotel y a corta distancia, el International Plaza (en construcción).
Se trata de proyectos en edificación sobre tres lotes que suman 20.4 hectáreas que pertenecen a la UP. Están ubicados a corta distancia del aeropuerto de Tocumen y fueron cedidos en arrendamiento por 20 años prorrogables al Consorcio Pacífico Atlántico, que preside el hotelero Herman Bern.
Los lotes del proyecto previamente descritos son parte de las más de 160 hectáreas enajenadas del patrimonio universitario para ser puestos a la venta o arriendo a manos privadas.
El consorcio del Global Business Terminal tiene de presidente, como ya se dijo, a Bern, pero también aparece como vicepresidente Alejandro Hanono, quien es, a su vez, directivo en Parque Sur y del centro de distribución en Tocumen, todos construidos en tierras de la UP.
Empresas Vicsons –corporación de la familia Hanono, dedicada a la construcción– promueve en su portal de internet el proyecto Global Business Terminal. Así pues, Bern y Hanono comparten tierras de la UP, facilitadas por García de Paredes.
EL ACTO PÚBLICO
La entrega de los terrenos universitarios que ocupa el Global Business Terminal se dio en abril de 2008, cuando se subastó su arrendamiento.
Se inscribieron cuatro proponentes, pero la comisión evaluadora –compuesta por funcionarios de la UP– expuso que el Consorcio Pacífico Atlántico era el único que cumplía con los requisitos, según documentos de este acto público en PanamáCompra.
El valor del bien a subastar sería –por ley– el promedio de los avalúos del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF) y de la Contraloría General de la República. Sin embargo, únicamente existe un avalúo, el de la Contraloría. En los archivos del MEF no reposa avalúo de ninguno de los globos que ocupa el consorcio de Bern y Hanono.
No obstante, se fijó un canon mensual de arrendamiento de 18 centavos el metro cuadrado para un promedio de 38 mil 190 dólares al mes por las 21.1 hectáreas. [Aun cuando el contrato contempla 21.1 hectáreas, los tres globos segregados por la UP suman 20.4 hectáreas. En una anotación, la institución confirmó al Registro Público que los lotes corresponden al contrato mencionado].
Este canon se incrementa periódicamente a partir del cuarto año. El aumento máximo será de 3.75%, a partir del trigésimo sexto año de la vigencia del contrato que, aunque es a 20 años, es prorrogable por otros 20 años.
Expertos en la materia, consultados por este medio, explicaron que los incrementos por alquiler generalmente se revisan cada año o cada dos, con aumentos mínimos desde un 5% anual. Advirtieron también que en materia de arrendamientos no se estilan contratos tan extensos.
DÓLARES Y CENTAVOS
Mientras Global Business Terminal paga a la UP un alquiler de 18 centavos mensuales por metro cuadrado, sus clientes le deben pagar 18 dólares mensuales el metro cuadrado de construcción. Es decir, que si alquila 2 mil 125 metros a su tarifa –un 10% del área arrendada– ello sería suficiente para pagar por los más de 200 mil metros cuadrados que le alquila la UP.
La UP también pactó una renta variable de 33 centavos al año por metro cuadrado de construcción o, lo que es lo mismo, 2 centavos al mes.
La Prensa pidió al rector copia de los documentos que sustentan el precio de alquiler, pero no los facilitó, pese a que la solicitud se hizo amparada en la Ley de Transparencia. Tampoco respondió un cuestionario sobre el tema.
Aun cuando la subasta y el contrato se hicieron en 2008, y una adenda se pactó en 2009, no fue hasta 2010 que el contrato se inscribió en el Registro Público. Al igual que con Parque Sur, la UP otorgó periodos de gracia en el pago del alquiler de la tierra. Tanto en el primer caso como con el Consorcio Pacífico Atlántico, de dos años, pese a que el contrato habla de un año.
La fórmula arrendamiento/reembolso de Parque Sur se aplicó en este contrato: “El arrendatario podrá reclamar compensación económica a la universidad por la construcción de infraestructura que no se pueda remover”, advierte el contrato firmado por García de Paredes.
El reembolso, según el contrato, se hará “mediante la reducción de hasta el 50% del canon de arrendamiento”, que en los primeros 20 años suma un total de $9.2 millones. Es decir, que la UP deberá devolverle $4.6 millones.
Pero una adenda cambió eso y otras cosas. Según esta, para renovar el contrato no hará falta que el arrendatario solicite una prórroga a la UP. La prórroga, según la adenda, será automática. Lo segundo es que se aumentó el monto del contrato de alquiler, y en consecuencia, también se incrementó el reembolso al arrendatario. Así pues, de $4.6 millones en 20 años, la UP tendrá que reembolsar $10 millones, al pasar de 20 años a 40 años el contrato de alquiler. Y si la UP quiere vender los lotes, este cliente tendrá la primera opción, añade la adenda.
¿Es legal reembolsar la inversión que haga el arrendatario en los terrenos ajenos? Eduardo Corro, director general de Contrataciones Públicas, afirmó a La Prensa que “no debe reconocérsele el monto invertido al arrendatario”, de acuerdo con el Código Civil.
Para el abogado Alexis Zuleta, exdirector de Contrataciones Públicas, la reducción del canon de arrendamiento es ilegal. Este contrato “no está por encima de la ley [de Contrataciones Públicas] que dice: avalúos y su promedio, es lo que pagas”, advirtió.
“Toda la picardía, toda la trampa, lesiva al patrimonio de la UP [el rector] la mejoró, la incrementó y la hace más eficiente”, sostuvo el excontralor Alvin Weeden, al analizar el contrato.
A su parecer, el contrato “es una planificación criminal que debe investigarse de oficio por el Ministerio Público”.
¿Por qué la UP debe reembolsar a sus arrendatarios –en este caso al Consorcio Pacífico Atlántico y Empresas Vicsons (Parque Sur y el centro de distribución)– sus inversiones? ¿Ello salvaguarda los mejores intereses de la UP?
Preguntas como estas y la solicitud de documentos que sustentaran el contrato fueron ignoradas por García de Paredes, así como también por el consorcio, que tampoco respondió un cuestionario remitido a principios de este año.
El contrato de alquiler con el Consorcio Pacífico Atlántico “fue el producto de un acto público a través de una licitación pública, luego de cumplir con todo el procedimiento y el respectivo refrendo, el contrato surtió efectos jurídicos plenos, lo que quiere decir que ha cumplido todos los procedimientos que la ley exige”, es todo lo que respondió el rector a La Prensa, ignorando preguntas específicas sobre estos contratos.
Al igual que otros contratos, la UP le permitió al consorcio “tramitar la declaración de mejoras” para ejercer todos los derechos a la titularidad sobre ellas –así como celebrar contratos de hipoteca– pero “quedarán en beneficio de la universidad”.
Pero eso no fue suficiente para Bern. El hotelero blindó su inversión con una demanda judicial a la UP que ganó cómodamente. Bern se hizo, gracias al fallo, del “título constitutivo de dominio” de los edificios y del hotel que construyó en una de las fincas.
En la sentencia no se observa oposición ni participación de la UP. De hecho, el fallo fue notificado por edicto.
Para Zuleta –y otros abogados consultados–, la sentencia “funciona como un seguro sobre la inversión realizada [de casi $15 millones según la jueza], frente a cualquier contingencia futura que se pueda generar por la adjudicación del contrato de arrendamiento”, como, por ejemplo, un proceso de nulidad del contrato.
Zuleta también calificó de “ilegal” la cláusula del contrato que hace automática la renovación del alquiler de la tierra, porque las prórrogas son “siempre bajo la reconsideración del Estado”.
Otros expertos en contrataciones públicas también indicaron que, en lugar de alquiler, la UP debió haber vendido la tierra. Explicaron que, al atentar contra el canon de arrendamiento y tener la prórroga automática, hay una lesión patrimonial al Estado.
¿Cuánto ha pagado en arrendamiento el consorcio a la UP? El rector no respondió. ¿A cuánto asciende la deuda de la UP por las edificaciones de Global Business Terminal?, se le preguntó a Bern, pero tampoco respondió.
‘FALSEDADES’
García de Paredes reaccionó ayer a las publicaciones, a las que calificó de “pésima investigación” y de divulgar “falsedades”. En una entrevista con Radio Panamá, el rector advirtió que tomará acciones porque La Prensa le quiso hacer daño.
El rector confirmó las transacciones y las describió como favorables. Argumentó que a la UP no le convenía tener tierras baldías, porque podían ser invadidas o adquiridas por el Gobierno, por lo que la UP las podía perder. Por eso “es mejor hacer un desarrollo; la UP no pierde sus tierras y todas las mejoras que se hacen después de 20 años con una prórroga [de 20 años más] se devuelven a la UP de forma gratuita”, dijo.
Aseguró contar con todos los avalúos, esos que no entregó a este medio y que tampoco tienen otras autoridades. La Prensa nuevamente le solicitó ayer copia de los avalúos que dice tener, pero una vez más ignoró la solicitud.
Descargue aquí el contrato del Consorcio Pacífico Atlántico (adenda y sentencia)
Entrega de mañana viernes 6 de mayo: De negocios con el 'círculo cero'
