Valiosas tierras situadas a un costado del Aeropuerto Internacional de Tocumen, que pertenecen a la Universidad de Panamá (UP), fueron alquiladas por el rector Gustavo García de Paredes a 5 centavos el metro cuadrado al mes para la construcción del centro logístico Parque Sur.
Se trata de un arrendamiento por 20 años prorrogables. La Prensa no ha podido ubicar los avalúos de las tierras al momento de su alquiler y ni el rector ni el arrendatario los entregaron.
La UP contractualmente se comprometió a reembolsar –hasta un máximo de $7 millones– la inversión que haga el arrendador en los terrenos, reduciendo el canon de arrendamiento, algo que expertos cuestionan en duros términos.
El rector dijo a La Prensa que han sido “celosos” en la custodia de los bienes y que se han cumplido todas las disposiciones legales cada vez que estos se han vendido o alquilado.
FINCAS ALQUILADAS EN CENTAVOS
Si hacer negocios es sinónimo de invertir lo menos posible y ganar el máximo imaginable, entonces el centro logístico Parque Sur –ubicado en el área de desarrollo del Aeropuerto Internacional de Tocumen– parece haberse sacado la lotería.
Parque Sur ocupa fincas con una extensión de 42 hectáreas –9 de ellas supuestamente de servidumbre– y aloja locales comerciales y galeras de almacenaje.
En enero pasado, este medio llamó para averiguar la disponibilidad de espacio y su costo. No hay nada vacío. Quizás en marzo, respondió el vendedor. De todos modos, el alquiler era de 9.50 dólares al mes el metro cuadrado en bodega. El local más pequeño del que dispondrían era de 2 mil 600 metros cuadrados.
Bastante bien parece irle a Parque Sur, construido sobre fincas que pertenecen a la Universidad de Panamá (UP), pero arrendadas a un particular por una fracción de lo que él cobra en su proyecto. El arriendo mensual pactado con la UP es de 5 centavos el metro cuadrado.
Estas tierras forman parte de las más de 160 hectáreas enajenadas, del patrimonio universitario, por la UP para su venta o alquiler. Ello, sin contar 285 hectáreas que vendió en 2013 la UP para la ampliación del Aeropuerto Internacional de Tocumen.
EL CLIENTE
Salomón Víctor Hanono Wiznitzer y sus empresas son conocidos en La Colina –sede la rectoría de la UP–, pues es quizás el mayor arrendatario de tierras de la UP, ubicadas en Tocumen. En total, su nombre está ligado a sociedades que controlan unas 65 de las 160 hectáreas de tierras que este medio contabilizó en la lista de fincas de la UP.
Además, Hanono Wiznitzer es, junto a Alberto Vallarino, directivo de la empresa Agro Playa Blanca, dueña de un lote de terreno –de 54.5 hectáreas– en Río Hato que la UP vendió previamente a una sociedad en la que es dignatario el empresario Mike Btesh.
Hanono Wisnitzer –de 47 años– gerencia Empresas Vicsons, según su aviso de operación, una corporación familiar administradora de construcciones.
El portal de Empresas Vicsons promueve tres proyectos ubicados en fincas de la UP en Tocumen: el ya citado Parque Sur y un centro de distribución adyacente a la avenida Domingo Díaz (ver mapa). También, al otro lado de la vía, el centro de negocios Global Business Terminal, del Consorcio Pacífico Atlántico, que preside el hotelero Herman Bern, cuyo vicepresidente es Alejandro Hanono.
FINCA EN TOCUMEN
Parque Sur tuvo su origen en 2006, cuando Parque Industrial y Corporativo Sur, S.A. –de Empresas Vicsons– ganó una licitación en la que hubo dos proponentes para arrendar 18.2 hectáreas, aunque la superficie que ocupa actualmente el complejo suma ahora más del doble licitado: 42 hectáreas.
La razón es que el rector, Gustavo García de Paredes, cedió en arrendamiento otra parcela mayor a la licitada. Luego, mediante adendas, agregó nuevos lotes sin actos públicos ni avalúos. El alquiler de las tierras es por 20 años prorrogables, según el contrato.
Media docena de abogados consultados por La Prensa aseguró que, por principio de derecho, las fincas segregadas deben ser del mismo tamaño que lo ofertado. Pero este no es el caso, ya que es más del doble.
La UP alegó que entregó más tierras a Parque Sur, porque le resultaba de interés “aumentar el área del terreno objeto del contrato...”, cuando en 2012 el gobierno de Ricardo Martinelli declaró “zona franca” parte del proyecto.
Los arriendos que la UP cobra a Parque Sur son por el uso de 33 hectáreas, ya que, de las 42 cedidas, 9 –dice– corresponden a la supuesta servidumbre de una quebrada que atraviesa el proyecto.
En teoría, la UP tendría que recibir de Parque Sur 16 mil 965 dólares al mes por el alquiler de sus más de 33 hectáreas, a razón de 5 centavos el metro cuadrado. Parque Sur, en cambio, alquila una galera desde 9.50 dólares el metro cuadrado mensual.
Es decir, Parque Sur, arrendando mil 800 metros, paga la totalidad de su contrato de alquiler de 330 mil metros cuadrados. (Por cierto, en la Bolsa de Valores, Parque Sur declaró que su proyecto es de 38 hectáreas y no 33).
El canon de arrendamiento, según el contrato, tendrá aumentos periódicos. El último –del 2%– será en el vigésimo año de arrendamiento. A partir de entonces y por 20 años más, no hay previsto aumento alguno en el contrato. El último incremento sería de mil 310 dólares, lo que se traduciría en un canon casi igual al que paga ahora.
Ello, sin contar que el contrato concede 12 meses de gracia para pagar el alquiler, aunque una adenda la aumentó a, al menos, dos años.
Expertos en la industria de bienes raíces dijeron que los alquileres usualmente se revisan una vez al año o cada dos años, y que es frecuente aplicar un aumento anual de al menos el 5%. Los aumentos periódicos pactados con Parque Sur habrían ignorado que un terreno en las cercanías del Aeropuerto de Tocumen, en unos 20 años, aumentaría unas 10 veces su valor actual, opinaron.
El metro cuadrado en esta zona se vende actualmente a $650, y se alquila desde $2.25 según anuncios comerciales.
¿Cómo se calculó el alquiler del terreno de Parque Sur? Según la Ley de Contrataciones Públicas, debe ser el promedio de los avalúos de la Contraloría General de la República (CGR) y del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Pero ninguno los tiene en sus archivos.
La Prensa preguntó por estos al rector y le solicitó una copia, pero no respondió. Se limitó a decir que el contrato y las adendas de Parque Sur “cumplieron con todos los procedimientos y refrendos que la ley exige”. Al arrendatario se le pidió lo mismo y también ignoró la petición.
Se trata de una “renta ilusoria, no pagan nada”, opinó el excontralor Alvin Weeden, quien analizó el contrato. “Pagan centavos el metro cuadrado cuando cuentan con un corredor que le costó al Estado unos $700 millones”.
“La disposición de los bienes tiene que ser en correlación al beneficio económico”, apuntó Weeden. Este contrato tiene características de peculado, cuyo principal autor sería el rector, dijo. “¿Cómo puede ser eso [de cinco centavos] la renta de un bien que vale millones?”, se preguntó.
¿RESERVA HÍDRICA?
En las tierras que ocupa Parque Sur, 9.2 hectáreas están libres del pago de alquiler. No se considera área arrendada, pues “corresponde a áreas de protección hídrica de la quebrada Mañanita y servidumbres pluviales”, dice el contrato. Pero en Parque Sur “no hay una franja de bosques, sino árboles dispersos”, confirmó el Ministerio de Ambiente.
La Prensa pidió al rector y a Hanono la agrimensura o documento que sustente que las 9.2 hectáreas son servidumbre hídrica, pero no contestaron. Tampoco reposan en los archivos de la CGR ni el MEF, como exige la ley.
“El área del proyecto contaba con un reducido bosque de galería, con poca variedad de árboles aislados, arbustos y gramíneas”, y así se mantiene actualmente, señaló Yamil Sánchez, director de Protección de la Calidad Ambiental del Ministerio del Ambiente.
Sánchez precisó que “la quebrada Mañanitas no atraviesa el proyecto, sino [más bien] un afluente de esta”.
La forma en que la UP calculó el área de protección hídrica tampoco consta en el Ministerio de Ambiente. Pero el estudio de impacto ambiental de Parque Sur da pistas. No hay tal cosa de 9.2 hectáreas de “protección hídrica”. Dice que se contemplaron 3.6 hectáreas para áreas verdes y 1.2 hectáreas de servidumbre pluvial.
La condescendencia de la UP con Parque Sur contrasta con sus afanes de cobrar a la estatal Tocumen, S.A., una indemnización –e intereses– por utilizar 4.4 hectáreas para el acceso a las obras de expansión del aeropuerto, ubicadas a poca distancia de Parque Sur. Al final, Tocumen tendrá que pagar $6 millones adicionales por este terreno.
CANON A DESCUENTO
Como se dijo, Parque Sur, en teoría, debe abonar casi 17 mil dólares al mes por el alquiler de las tierras, pero en la práctica, la UP no recibe esa suma: “El arrendatario tendrá derecho a que la Universidad de Panamá le reembolse las sumas que hubiere invertido en la construcción de infraestructuras”, incluyendo el costo de los planos, “hasta por un monto del 70% de la inversión, mediante una reducción de hasta el 50% del canon de arrendamiento mensual”.
Al final, la UP le reembolsará a Parque Sur hasta $7 millones de inversión, descontados del canon de arrendamiento. Esto “ilegitima” el contrato, sostuvo Alexis Zuleta, abogado especializado en contrataciones públicas, quien también analizó el documento.
“Cuando usted fija un canon de arrendamiento, es intocable. [Esta] es una figura totalmente ilegal [descontar la inversión del alquiler], porque atenta contra los mejores intereses del Estado”, afirmó.
Según el contrato, Parque Sur “queda expresamente facultada para dar en venta a terceros las mejoras”, y devolver a la UP el área arrendada con sus edificaciones, “sin que... pague por ellas”. Olvidaron los que redactaron el contrato que la UP sí pagó por las instalaciones, pues se le descuentan del canon de arrendamiento hasta $7 millones sobre una inversión máxima de $10 millones. Y para cuando se entreguen, los edificios tendrían más de 30 años de uso.
“La UP va a heredar sus terrenos, pero las mejoras son de terceros, ¿quién ha dicho eso? Esto es un contrato nulo. No puedes condicionar los bienes del Estado a la venta de las mejoras” subrayó Zuleta, también exdirector de Contrataciones Públicas.
Este contrato –de 20 años prorrogables– es similar a una concesión administrativa, opinó Zuleta. Tenían que pactarse regalías, dijo. Y también es “colusivo”, porque legaliza la opción de venta en un contrato de arrendamiento, explicó.
La Prensa entrevistó a abogados del Estado sobre la legalidad de este contrato. Aunque evitaron dar declaraciones, no pudieron disimular expresiones de incredulidad al leer los documentos. Incluso, recordaron que en el MEF hubo debate respecto a si el contrato era de arrendamiento o concesión.
CENTRO DE DISTRIBUCIÓN
Otro alquiler a favor de Hanono, en el que su empresa Corporación Westminster –de Empresas Vicsons– invierte hasta $400 mil, y la UP se lo reembolsa con una reducción del 50% del alquiler, se otorgó para su centro de distribución, adyacente a la avenida Domingo Díaz.
La UP le alquiló por 20 años prorrogables una finca de 2.9 hectáreas –en la que se localiza un hangar y estacionamientos, con una extensión de 1.9 hectáreas, previamente construido– por $9 mil 750 mensuales o 33 centavos el metro cuadrado.
Este canon irá en aumento y su mayor y último incremento –de 2%– será en el año 21 del contrato, es decir, que no habrá aumentos en los 19 años de la prórroga del contrato.
Este alquiler surgió en 1997, producto de “gestiones” de la UP para elegir al arrendador, según la resolución 67 del Consejo de Gabinete. En este caso, ni el MEF ni la CGR tienen copia de los avalúos.
Lo que sí tiene la Contraloría en trámite por refrendar, a petición de García de Paredes, es una adenda de este contrato en la que solicita incrementar el límite de mejoras que le reconocería la UP hasta casi los $620 mil.
“Es importante aclarar que todos los contratos que desarrolla la UP son producto de actos públicos y han cumplido con todos los procedimientos y requerimientos que la ley establece”, contestó García De Paredes de manera general, en su carta.
Descargue aquí el contrato de Parque Sur.
Descargue aquí el contrato del centro de distribución.
Entrega de mañana: Tierras, un negocio a la medida
