¿De quién es la responsabilidad en los PH?

La ley de Murphy no falla: las peores cosas pasan en el peor momento. Así como se es copropietarios de bienes comunes en un porcentaje, así mismo se es responsable de la seguridad de todos en un PH. Se trata de la responsabilidad de todos.

La pregunta que surgió en la ciudad y entre propietarios y particulares el primero de noviembre pasado fue, ¿quién o quiénes son los responsables? Los acontecimientos del PH Urbana nos llevan a responder la pregunta desde distintos ángulos.

Por una parte, la que compete a la empresa constructora y la promotora; por otra parte, la que compete a los propietarios, administrador y junta directiva del PH.

También, sin duda, hay responsabilidad de las autoridades que autorizan planos, inspeccionan las obras y las que conceden los permisos de construcción. No nos ocuparemos de la responsabilidad del promotor ni del constructor ni de los posibles vicios por ruina de construcción. Examinemos la responsabilidad de los propietarios y de la administración del PH Urbana.

Lo usual es que el propietario, como dueño de la unidad inmobiliaria, disponga a su mejor criterio, de la persona que le hará una instalación ya sea eléctrica, de plomería, pintura, etc. Lo usual es contratar individualmente a una persona, por referencia de un conocido que le fue bien con el técnico que recomienda. Por su parte la administración no tiene objeción alguna para permitir trabajos en el inmueble cuando se trata de obras internas en la unidad inmobiliaria.

El propietario dirá: estoy haciendo trabajos en mi propiedad y los hago a mi criterio. La administración dice: es su problema lo que haga dentro de sus cuatro paredes. Actuar de esa manera es el origen de los problemas. Cuando se trata de trabajos que de alguna manera afectan los ramales y las tuberías principales ya sean de agua, electricidad o de gas, no se trata de un tema personal del propietario. Todo lo que directa o indirectamente involucra los elementos comunes que el propietario no ve, por estar esos elementos dentro de las paredes, serán afectados por los trabajos que el propietario realice en la unidad inmobiliaria.

Esta situación única en inmuebles incorporados al régimen de la propiedad horizontal, especialmente cuando se trata de edificios, el propietario no la toma en cuenta al momento de hacer sus arreglos internos. La administración tampoco lo hace. No consideran que todo lo que se haga internamente afecta los bienes comunes, especialmente cuando se trata de ramales que llevan fluidos de cualquier tipo a la unidad inmobiliaria.

La responsabilidad por actos o hechos que afecten de alguna manera los elementos comunes del inmueble es compartida. Corresponde al propietario no contratar personas sin la idoneidad correspondiente previamente comprobada. Por su parte la administración no debe permitir el ingreso de personas a “trabajar” en la unidad inmobiliaria sin que previamente se haya verificado la idoneidad con el ente correspondiente, así le presente el respectivo carné.

Ante la más leve información de escape de gas, le corresponde al administrador actuar de inmediato, sin preguntas ni comprobación alguna, debe cortar el gas de todo el edificio de manera inmediata y luego llamar a los bomberos y a la empresa de gas.

El PH debe contar con un manual de instrucciones de cómo actuar ante cualquier situación que ponga en peligro la vida, la integridad física de los ocupantes del inmueble y del inmueble mismo. El manual debe contar con las reglas generales para verificar las idoneidades de los que presten un servicio “técnico” en la unidad inmobiliaria, antes de comenzar a prestar sus servicios. No basta con mostrar el carné. Hay que verificar su autenticidad y vigencia ante la autoridad que lo emite.

Cada propietario debe contar con un manual de cómo actuar ante situaciones de escape de gas o cualquier otra situación que ponga en peligro su integridad física o su vida, como puede ser, por ejemplo, un incendio o un temblor. La obligación del propietario u ocupante del inmueble de cuidarse y proteger su persona y sus bienes y a los demás propietarios en igual medida está implícita en el artículo 32 No. 3 de la ley 284 del año 2022 que establece: “se prohíbe a los propietarios, residentes y a quienes ocupen la unidad inmobiliaria a cualquier título introducir, mantener o almacenar en su unidad inmobiliaria o cualquier parte de la propiedad horizontal, sustancias húmedas corrosivas, inflamables, infectas, que representen para la estructura, salubridad, seguridad o apariencia de la propiedad o para la salud de los ocupantes o que produzcan malos olores o cualquier clase de molestias para los demás propietarios y/o residentes”.

Por su parte el numeral 8 de ese mismo artículo prohíbe “contratar personal no idóneo para la reparación, mantenimiento y conservación de instalaciones de electricidad, plomería, gas y cualquier otra que requiera de idoneidad o certificación para ser ejercida”.

La idoneidad a que se refiere el numeral citado no es solo para el propietario, es una medida de seguridad para todo el inmueble y sus ocupantes y la verificación de la idoneidad le corresponde a la administración del PH, y aunque la norma no lo diga, debe ser antes de comenzar las labores. El propietario debe entender que su derecho de propiedad lo ejerce, en propiedad horizontal, con limitaciones y en beneficio del bien común.

El principio de la seguridad está expresamente mencionado en la ley 284 en su artículo dos, unido este principio al de conservación de los bienes privados y comunes. Es tan abarcador este principio que hay que tomarlo en su sentido más amplio. No es solo la seguridad para los propietarios y residentes en cuanto a su persona y protección de los bienes privados, y el concepto de conservación de los bienes privados y comunes unido al de seguridad. Se puede traducir en no pienses en ti, piensa en todos, uno es todos y todos es uno.

La responsabilidad del propietario u ocupante del inmueble corre paralela a los derechos que tiene en la propiedad horizontal. Las razones de estas prohibiciones u obligaciones se basan en la idea de seguridad del edificio y de sus ocupantes, así como el uso y aprovechamiento adecuado de los bienes comunes y la seguridad y tranquilidad de los ocupantes del inmueble.

En un PH estamos como en el Arca de Noe, todos debemos cuidarnos y todos debemos salvarnos para llegar seguros a puerto.