La especulación inmobiliaria es la ruleta de la realidad. Aunque el azar sigue ocupando su altar sagrado, aquí no hay fichas ni paño ni colores: solo dinero, jugadores y propiedades. El diccionario define así a la especulación: es la compra y venta de bienes de cualquier tipo con el único propósito de beneficiarse de las variaciones en su precio de mercado.
En Panamá, la danza de los millones está en su apogeo, con lotes baldíos que multiplican su precio de un día para el otro según el proyecto que se prometa levantar en sus alrededores. Aunque en el caso de San Felipe el boom de la compra y venta de inmuebles sucedió en la segunda mitad de los años 90, la situación de muchos de esos edificios continúa siendo ruinosa. Son propiedades que día a día multiplican su valor por dos razones: porque hay empresarios que sí invierten y producen dinero y mejoras en el barrio que aumenta el valor de todo lo que allí existe, y además, porque ya no hay propiedades para comprar ni las va a haber: el trazado de San Felipe está protegido por ley, lo que impide que se construyan edificios o proyectos más abarcadores. Lo que se ve es lo que hay y ya todo tiene dueño.
Entre los empresarios que poseen propiedades y esperan sentados mirando cómo su inversión crece, hay uno cuyo caso es paradigmático y por demás llamativo: La Prensa pudo comprobar que el artista Rodney Zelenka -de la familia de los ex dueños de los Gran Morrison- tiene al menos 17 propiedades en San Felipe -se habla de más de 26-, muchas de ellas adquiridas hace ya ocho años sin que recibieran mayores mejoras que arreglos cosméticos. Cuatro de esas propiedades están ubicadas alrededor de la plaza mayor, donde se encuentra la Catedral de Panamá, a metros del Palacio de las Garzas. Y están en ruinas. Son edificios inmensos, algunos de los cuales se han convertido en improvisados estacionamientos. A pesar de que en varios de ellos hay carteles anunciando proyectos a punto de iniciar su construcción, desde hace años que las cosas se mantienen así, sin restaurar, opacando el corazón de San Felipe, un Patrimonio histórico de la humanidad.
Las propiedades.
Entre 1999 y 2004, sociedades ligadas a Rodney Zelenka adquirieron 17 propiedades en las zonas más cotizadas de San Felipe donde el metro cuadrado restaurado cuesta nada menos que entre mil 100 y mil 300 dólares.
Estas propiedades fueron adquiridas en su mayoría por Dixie Internacional, Rosenka Investment Corp, Amarillo Guayacán, Investment Corp, Compañía Arco Chato S.A., Inversiones y Proyectos Casco Viejo S. A. Los suscriptores de las sociedades son empleados del señor Zelenka. Varios de ellos tienen diferentes cargos en varias de las sociedades.
De las al menos 17 propiedades conocidas, en todo este tiempo Zelenka solo ha restaurado una sola, en la Plaza Bolívar, que es el domicilio del empresario. El resto de las propiedades duerme el sueño agrio de la especulación: 6 casas están condenadas, 5 tapiadas, 3 en desalojo y 3 están siendo usadas como estacionamiento alrededor de la Catedral.
Pero al revisar en el registro público surgen algunas perlitas que vale la pena resaltar. Hay que aclarar algo: el señor Zelenka no ha cometido ninguna ilegalidad y todo lo actuado lo ha hecho bajo el cielo abierto de la legalidad. Solo que su interpretación de las leyes es un tanto polémica.
Por ejemplo, algunas de las sociedades que responden a sus intereses han vendido y comprado propiedades entre ellas a través de créditos hipotecarios bastante más altos que el precio de compra del inmueble. Al comprarse a sí mismo una propiedad, sus sociedades cobraban con una mano la hipoteca que con la otra firmaba. Como los créditos hipotecarios para San Felipe tienen interés preferencial, ese dinero llegaba a sus arcas con intereses mucho más bajos de los del mercado. Y además, financiado por el Estado que subsidia a los bancos por la diferencia entre el interés regular y el preferencial que las entidades le cobran a sus clientes. Ese pequeño porcentaje, el Estado se lo abona a la banca a través de créditos fiscales.
De esta forma, parte de los intereses de esas transacciones entre las sociedades de Zelenka los termina pagando el Estado, es decir, todos los panameños. Además, Selenka ha utilizado la ley de restauración para desalojar a los moradores de esas propiedades. La ley le da dos años de plazo, desde el momento de los desalojos, para llevar adelante las restauraciones. La gente salió, pero allí no cambió nada.
Las autoridades
"La concentración de muchas propiedades en pocas manos no es un inconveniente si ayuda con la rentabilidad de la inversión y, por ende, la dinamiza", explica Ariel Espino, director de la Oficina del Casco Antiguo. "Pero sí se puede convertir en un problema si refleja una actitud de esperar para especular, pues entonces no contribuye con el desarrollo del área y le resta oportunidades a otros inversionistas", agrega Espino que informa que varias de las propiedades de Zelenka están en trámites de ser multadas. Además, las 17 propiedades en mención arrastran una deuda impositiva que ronda los 500 mil dólares.
"Zelenka tiene paralizado un Patrimonio Histórico de la Humanidad. Hay que tomar conciencia de que el juega vivo de los que manejan las leyes a su antojo tiene que terminar. Si no se pagan impuestos ni se restaura, algo hay que hacer," sentencia Balbina Herrera.
La Prensa intentó sin suerte contactar al empresario.
LA LEY Y EL CONFLICTO
LEY 9 DE 1997: Establece un régimen especial para la restauración del casco antiguo ofreciendo ventajas impositivas y penalidades para los que reciban esas ventajas y no restauren.
LEY 4 DE 2002: Modifica la Ley 9 e incluye indemnizaciones para los moradores que hayan sido arrendatarios y lo puedan demostrar.
CONSTITUCIÓN: El artículo 82 dice que cuando el patrimonio está en manos de particulares, el Estado podrá expropiarlo. ¿Puede este artículo avalar expropiaciones en San Felipe?
PLAZA TOMADA
DE CENTRO CULTURAL A ESTACIONAMIENTO
RUINAS. La ex librería Preciado es ahora un cascarón vacío que se utiliza como estacionamiento. Es la finca 3850 propiedad de Inversiones y Proyectos Casco Viejo S.A. Fue comprada en 58 mil dólares por Amarillo Guayacán que se la vendió a su dueño original que a su vez la hipotecó por 275 mil dólares al Banco del Istmo.
LA GALERÍA QUE NO COMIENZA A NACER
ESQUINA. Es la finca 4854. Está enfrente de la ex librería y a pasos del Museo del Canal. Inversiones y Proyectos Casco Viejo la adquirió en 2001. Tiene una hipoteca con banco HSBC por 375 mil dólares. La empresa tiene aprobado un proyecto para hacer una galería comercial en esa esquina estratégica de la Plaza Catedral. El edificio está vacío.
AL LADO DEL HOTEL CENTRAL, OTRA SOMBRA
RUPTURA. La Finca 3038 conforma junto a la 2979 -también propiedad de Selenka- una oportunidad única para hacer un proyecto de gran envergadura. Fue adquirida en enero de 2000 por Compañía Arco Chato que se la compró a Amarillo Guayacán -sociedad ligada al empresario- con una hipoteca por 305 mil dólares con el Banco del Istmo.
LA MITAD DE UNA PROPIEDAD ENVIDIABLE
PROYECTO. Esta finca, la 2979, es propiedad de Amarillo Guayacán Investment, que la compró el mismo día que le vendió la 3038, lindera con la 2979, a la sociedad Arco Chato Investment, también ligada a Selenka. El valor de registro es de 46 mil dólares pero tiene una hipoteca por 280 mil con Banco del Istmo. Hace años que prometen construir un complejo de lujo.
(Vea Las fincas del Banco Hipotecario buscan su destino en San Felipe)
